ZAKON O PROSTORNOM UREĐENJU I GRADNJI – PRIJEDLOG IZMJENA
Općepoznata problematika gradnje:
1. Veliki broj izgrađenih građevina
1. nema građevne dozvole, nije legalan
2. nije uplanjen;
2. nije upisan u zemljišne knjige;
3. upisan ali nije etažiran, nisu u zemljišne knjige upisane samostalne cjeline;
2. Najveći broj izgrađenih građevina
1. nema uporabnu dozvolu;
2. ako su upisane u zemljišne knjige ima napomenu da su upisane bez uporabne dozvole;
3. “Divlja” gradnja nije suzbijena, i dalje se gradi bez građevne dozvole (rješenje o građenju, potvrda na glavni projekt, građevna dozvola);
4. Investicije su otežane a ulaganja znatno umanjena zbog procedure i zapreka u pribavljanju potrebne dokumentacije;
5. Čak i naša država ulazi u radove bez građevne dozvole (ceste i sl.);
11. Osnivaju se povjerenstva koja bi trebala pomoći investitorima koji su spremni na znatnija ulaganja. Čak se i ministri uključuju u takvu vrstu “pomoći”, što samo potvrđuje tezu da je za sve potrebna veza. Rezultata nema, odnosno loši su.
Naša je praksa da donosimo veoma stroge propise kojih se ne moramo pridržavati, osim ako nas netko tuži, ili nas netko uzme “na zub”.
Umjesto svega toga predlažem izmjene u propisima, dijelom njihovo ublažavanje uz strogu primjenu, kojim se izmjenama može višestruko smanjiti vrijeme pribavljanja potrebne dokumentacije.
Vlasništvo Postojeće stanje vlasničke dokumentacije često koči pokretanje postupaka pribavljanja rješenja o gradnji ili lokacijskih dozvola iza kojih slijede potvrde na glavni projekt ili građevne dozvole.
Prijedlog:
Zahtjev za izdavanje rješenja o gradnji ili lokacijske dozvole omogućiti uz dokumente vlasništva koji ne moraju biti konačni. Investitor, podnositelj zahtjeva, preuzima odgovornost (i krivičnu) za dostavljene podatke.
Rješenje o gradnji, lokacijsku dozvolu, potvrdu na glavni projekt i građevnu dozvolu vezati za vlasništvo na građevnom zemljištu na način da pravo gradnje ima vlasnik građevnog zemljišta, a ne formalni podnositelj, investitor.
Sam početak gradnje može biti uvjetovan konačnim dokazom vlasništva izvadkom iz Zemljišne knjige.
Na taj se način skraćuje postupak pribavljanja rješenja/dozvole/potvrde, a gradnja ne počinje prije rješenja vlasništva.
Ne smijemo komplicirati postupak pribavljanja rješenja/dozvole/potvrde zbog loše organizacije ili lošeg rada inspekcijskih službi.
Nema puta, nema kanalizacije – nema dozvole Kod nas je uobičajeno da se prostornim planom, čak i u izgrađenom dijelu naselja, uvjetuje izdavanje rješenja/dozvole/potvrde izgradnjom ceste, kanalizacije i sl. na što pojedinac investitor nema utjecaja.
U građevnom području, gdje je moguća gradnja temeljem prostorne dokumentacije, infrastruktura ne smije biti prepreka izdavanju rješenja/dozvole/potvrde.
Rješenje/ugovor o komunalnom ili vodnom doprinosu, kao i svaki drugi ugovor ima dvije strane od kojih jedna, (investitor), ima obvezu plaćanja doprinosa, a druga (lokalna uprava ili javno poduzeće) obvezu izgradnje infrastrukture. Ako se već ne predviđa kazna za neizvršenje od strane lokalne uprave ili javnih poduzeća, ni u kom slučaju za njihovo neizvršenje ne smije biti kažnjena druga strana.
Podrum Podrum je, Zakonom o prostornom uređenju i gradnji, definiran kao potpuno ukopani dio građevine čiji se prostor nalazi ispod poda prizemlja, odnosno suterena.
Dakle moguća je izgradnja etaže ukopane do 50% (suteren) ili potpuno ukopane (podrum), ali ne i etaže ukopane od 50 do 100% (do sada uobičajeni podrum koji manjim dijelom izlazi izvan tla). To je očita greška u Zakonu o gradnji. Ministarstvo je upozoreno, ne reagira, odnosno reagira pogrešno tumačeći da je i etaža ukopana preko 50% suteren ako joj je jedna strana potpuno otvorena, t.j. iznad tla (a što ako nije garaža nego klasičan podrum dijelom iznad tla na svim stranama?).
Rješenje je jednostavno, podrum odrediti kao etažu ukopanu više od 50%.
Podrazumijeva se da će, ako zgrada ima suteren, podrum biti potpuno ukopan, jer je suteren ukopan do 50%.
Rješenje o gradnji, lokacijska dozvola, potvrda na projekt, građevinska dozvola
Suglasnosti na tehničku dokumentaciju Sada je uobičajena praksa da se neodazvane osobe/službe (na tzv.”konferenciju”) ponovno pozivaju i po nekoliko puta, ili im se šalje projektna dokumentacija i pismeno traži suglasnost prije izdavanja dozvole, iako to zakon ne predviđa. U svakom slučaju, traži se njihovo očitovanje neovisno koliko to traje, i to je nametnuta praksa u svim uredima, bar kod nas u Dalmaciji.
Rješenje je opet jednostavno i lako je taj dio svesti na rok od 1 do 3 tjedna:
– ako je dana pozitivna suglasnost sve je u redu,
– ako suglasnost nije dana niti odbijena tretira se kao pozitivna (to i sada stoji u zakonu ali se ne provodi),
– ako je negativna (navesti razlog i potrebne mjere koje treba primijeniti u projektu), dovoljno je uložiti je u izmijenjeni projekt uz izjavu projektanta da je po istoj postupio, ne treba ponovno tražiti suglasnost.
Zakon je već regulirao prava i odgovornost ovlaštenih projektanata i ne treba ih dva puta kontrolirati za istu stvar.
Komunalni i vodni doprinos
Ne bi trebao biti uvjet za dozvolu, ali bi za početak gradnje.
Uvjet plaćanja komunalnog i vodnog doprinosa prije izdavanja rješenja, potvrde ili dozvole, služio je kao pritisak za naplatu bez obzira na štetne posljedice. Za naplatu postoje druge metode prisile (kazna, ovrha i sl.). Uostalom, reguliranje doprinosa može ostati uvjet za početak radova.
Javni ured za prostorno uređenje i gradnju
Uvesti javne urede (poput javnih bilježnika) što bi znatno ubrzalo postupak.
Oni bi u prvom stupnju rješavali zahtjeve za lokacijske dozvole, potvrde projekata i slične zahtjeve. a u drugom stupnju rješavanje ide gradskim i županijskim uredima.
Tržište bi učinilo svoje po pitanju brzine i kvalitete. Uredi bi bili servis građanima, korupcija smanjena odgovornošću za licencu. Investitori bi rado prihvatili i veću taksu (povećani trošak), ako ona ubrzava postupak.
Rokovi za dozvole i sl.
Nitko kontinuirano ne prati izvršenje niti zakonom propisane rokove. Sve se svodi na godišnje izvještaje u kojima je i svaki odbijeni zahtjev riješen predmet.
Rokovi postoje za podnositelje zahtjeva, oni snose i posljedice za njih. Za državne urede rokovi postoje ali ih nitko ne kontrolira, pa se i ponašaju kao da oni ne postoje.
Uobičajeno je da “predmet” nije niti uzet u razmatranje, dakle niti otvoren, nekoliko mjeseca od predaje, iako je zakonom propisani rok najviše trideset dana.
Dovoljno je uvesti redovitu kontrolu rokova izvršenja, što je opet jednostavno usporedbom vremena predaje i rješenja pojedinog predmeta.
To bi natjeralo gradove i županije da stvore uvjete za kvalitetan rad tih ureda, u kojima i sada, unatoč nametnutoj lošoj praksi, ima i vrlo kvalitetnih djelatnika, koje sada ne uočavamo.
Nagrađivanje
Nagrađivanje vezati za broj pozitivno riješenih predmeta, odnosno manji broj neriješenih ili negativno riješenih predmeta, uzevši u obzir i težinu predmeta (u Pravilniku za cijene projekata već imamo određeno klasificiranje građevina po složenosti) i veličinu građevine (površina ili volumen).
Sudjelovanje u tehničkim pregledima i sl. nagrađivati posebno, plaćanje iz posebne naknade za tehnički pregled, ali vezati ga za uspješno proveden tehnički pregled. To bi omogućilo i angažiranje boljeg stručnog kadra za tehničke preglede.
Građevinski inspektori
Trebali bi djelovati preventivno, zaduženja za točno određeno područje, nagrađivanje: manje divlje gradnje – veća plaća.
Etažiranje
Postojeće stanje onemogućava etažiranje i upis u zemljišne knjige i katastar prije uporabne dozvole.
Čak i nakon uspješnog tehničkog pregleda vremenski slijed je dug jer upisu u zemljišne knjige predhodi:
– izdavanje uporabne dozvole i čekanje da ista postane konačna,
– uplana temeljem geodetskog situacijskog nacrta stvarnog stanja za izgrađenu građevinu (nije moguća bez uporabne dozvole),
– rješenje (državnog ureda) o samostalnim cjelinama (nije dopušteno dati zahtjev bez ranije navedene dokumentacije),
– i tek sada ide zahtjev sudu za uknjižbu samostalnih cjelina.
Rokovi – od tehničkog pregleda do predaje u sud dva (a i više) mjeseci, u sudu (zemljišnik) čekanje još oko dvije godine.
Prijedlog:
– Uplana temeljem geodetskog situacijskog nacrta stvarnog stanja za izgrađenu građevinu nakon izvedbe konstrukcije, uključivo s krovom, uz uvjet posjedovanja rješenja o građenju, potvrde na projekt ili građevne dozvole.
– Rješenje o samostalnim cjelinama nakon uplane i izvedenih pregrada u zgradi
– uknjižba samostalnih cjelina nakon izdavanja uporabne dozvole, bez čekanja na njenu konačnost.
U Splitu, 28.03.2011. 
Za HUB: Kornelij, dia
