KAKO DO GRAĐEVNE I UPORABNE DOZVOLE I ZAŠTO SE NEKE ZAKONSKE ODREDBE UGLAVNOM NE PRIMJENJUJU?
Zašto uopće ovaj osvrt?
Razlog je jednostavan. Propisi su često mijenjani, puno je odredbi, ali i puno posebnih slučajeva, tako da se i “ljudi od struke” ne snalaze lako, a ostali građani skoro nikako. Stoga sam pokušao, na jednostavan način i veoma sažeto, na jednom mjestu navesti sve primjere pribavljanja dokumenata za gradnju i dokumenata za uporabu građevine. Naime, uvjeren sam da građani nisu upoznati sa svim mogućnostima koje im važeći propisi omogućuju.
Put do građevne i uporabne dozvole (točnije: do dokumenata za gradnju i uporabu građevina) zadnjim je izmjenama Zakona o prostornom uređenju i gradnji dijelom olakšan, no ostao je prilično nejasan, kako zbog izmjena naziva dokumenata o pravu na gradnju (rješenje o uvjetima građenja, potvrda na glavni projekt, rješenje o izvedenom stanju, građevna dozvola), tako i zbog izuzetaka (legalizirane građevine građene do 1968, blaži uvjeti za građevine građene do 1991. i od 1991. do 2007. g, pa sada i nova legalizacija za građevine izgrađene do lipnja 2011. godine).
Ovim osvrtom pokušavam sažeto i krajnje pojednostavljeno ukazati na odredbe Zakona, bitne za postupak pribavljanja dokumenata za gradnju i dokumenata za uporabu izgrađenih građevina, a koje su odredbe ponekad nejasne a ponekad zanemarene. Ukazujem i na neke odredbe koje se rijetko ili nikako koriste iako bi utjecale na skraćenje rokova pribavljanja dokumentacije, a omogućuju ih važeći propisi (Zakon o prostornom uređenju i gradnji sa svim svojim izmjenama i dopunama i Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama).
“GRAĐEVNA DOZVOLA”
Dokumenti kojima se odobrava gradnja a koje smo navikli zvati građevnim dozvolama, ovisno o karakteru i veličini građevine, su:
Rješenje o uvjetima građenja
Za građevine do 400 m2 bruto površine i zgrade za obavljanje poljoprivrednih djelatnosti do 600 m2 bruto površine, i to na idejni projekt, pribavlja se u nadležnim županijskim i gradskim uredima. Glavni projekt se ne dostavlja ovlaštenim uredima jer nije propisano pribavljanje potvrde na glavni projekt. Potvrda glavnog projekta
Za građevine preko 400 m2 bruto površine, te za zgrade za obavljanje poljoprivrednih djelatnosti preko 600 m2 bruto površine, lokacijska dozvola na idejni projekt, te potvrda glavnog projekta na glavni projekt pribavljaju se u nadležnim županijskim i gradskim uredima.
Građevna dozvola
Za zahvate u prostoru, koje Vlada određuje uredbom, te za zahvat u prostoru koji je planiran na području dviju ili više županija, odnosno Grada Zagreba, lokacijska dozvola, a zatim i građevna dozvola pribavljaju se u Ministarstvu zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva.
Dozvola nije potrebna – jednostavne građevine i radovi
Jednostavne građevine i radove čijem se građenju može pristupiti bez akta kojim se odobrava građenje određuje ministar posebnim pravilnikom.
Za građevine izgrađene do 15.02.1968. g. dovoljno je Uvjerenje katastarskog ureda da je ista izgrađena i evidentirana do tog datuma.
Rješenje o izvedenom stanju
Za zgradu, izgrađenu do 1.10.2007. g., čija građevinska (bruto) površina nije veća od 400 m2 i zgradu za obavljanje isključivo poljoprivrednih djelatnosti čija građevinska (bruto) površina nije veća od 600 m2 bilo je, i prije donošenja Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, bilo je moguće pribaviti Rješenje o izvedenom stanju.
Za zgrade veće od navedenih, moguće je bilo, uz određene uvjete, pribaviti potvrdu izvedenog stanja.
Nakon donošenja Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, za nezakonito izgrađene zgrade (do 21.06.2011. g.) koje se mogu legalizirati sukladno navedenom zakonu (zakon precizira slučajeve za koje to nije moguće), a u što ulaze i zgrade za koje je i prije donošenja Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama bilo moguće pribaviti rješenje ili potvrdu o izvedenom stanju, nakon izrade arhitektonske snimke izvedenog stanja i geodetskog elaborata za evidentiranje podataka o zgradama moguće je pribaviti rješenje o izvedenom stanju sukladno tom posebnom zakonu uz povoljne uvjete jer su omogućena odstupanja od važećih prostornih planova (primjerice u visinu još do dvije etaže).
UPORABNA DOZVOLA
Za zgrade čija građevinska (bruto) površina nije veća od 400 m2 i zgrade za obavljanje isključivo poljoprivrednih djelatnosti čija građevinska (bruto) površina nije veća od 600 m2 ne izdaje se uporabna dozvola, a građevina se može koristiti, odnosno pribaviti rješenje za obavljanje djelatnosti prema posebnom zakonu, nakon što investitor nadležnom upravnom tijelu dostavi završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine.
Za ostale građevine izdaje se uporabna dozvola nakon uspješno obavljenog tehničkog pregleda, a nakon pribavljanja uporabne dozvole, građevina se može koristiti, odnosno pribaviti rješenje za obavljanje djelatnosti prema posebnom zakonu.
Iznimke, ovisno o vremenu izgradnje, su:
Za građevine izgrađene do 15.02.1968. g. ne izdaje se poseban dokument za uporabu, za upis u zemljišne knjige i katastar dovoljno je Uvjerenje katastarskog ureda da je ista izgrađena i evidentirana do tog datuma.
Za izgrađenu građevinu na temelju akta nadležnog tijela izdanog do 19. lipnja 1991. godine također se ne izdaje poseban dokument za uporabu, za upis u zemljišne knjige i katastar dovoljna je pravomoćna građevinska dozvola i potvrda da nije u tijeku postupak građevinske inspekcije.
Za izgrađenu građevinu na temelju akta nadležnog tijela izdanog od 20.06.1991. godine do 1.10.2007. g. nadležno upravno tijelo izdaje uvjerenje za uporabu nakon provjere u pogledu vanjskih gabarita i namjene (nema tehničkog pregleda), te da nije u tijeku postupak građevinske inspekcije.
Za zgrade legalizirane sukladno Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama za upis u zemljišne knjige i katastar dovoljno je Rješenje o izvedenom stanju.
KAKO SE DOBAR PROPIS U PRAKSI ISKOMPLICIRA
Upravni odjeli za prostorno uređenje su, na zahtjev HEP-a, početkom ove godine počeli tražiti da svi idejni projekti (za rješenje o uvjetima građenja, dakle za zgrade do 400 m2) moraju sadržavati i idejni projekt elektroinstalacija. Uz to, u pojašnjenju što sadrži idejni projekt elektroinstalacija, praktično se traži izrada glavnog projekta (proračuni, procjene i numerički iskazi, rješenje priključka, detalj priključnog mjesta, shema razvoda, shema GRO, sheme etažnih razdjelnika).
Također, ima slučajeva da idejne projekte vraćaju ako nemaju proračun sabirne jame, što je zaista nepotrebno jer se, u isto vrijeme, ne traži statički proračun zgrade.
Elaborate protupožarne i zaštite na radu neki uredi traže čak i za zgrade s tri stana (manje od 400 m2), a obvezno u slučajevima kada zgrada ima poslovni prostor.
ZAKONSKE ODREDBE KOJE SE RIJETKO PRIMJENJUJU
Člankom 109. Zakona predviđeno je da su posebni uvjeti pribavljeni i u slučaju kada se pozvano tijelo i/ili osoba pozvana na uvid u idejni projekt ne odazove pozivu ili se u propisanom roku ne očituje.
Ova se odredba rijetko primjenjuje (ima i takvih primjera, ali kao iznimke od uobičajenog ponašanja). Najčešće, nadležni uredi ne izdaju rješenje/potvrdu/dozvolu sve dok se ne pribave posebni uvjeti u pisanom obliku i od višekratno neodazvanog tijela/osobe, a to zaista zna potrajati.
Člankom 116. propisano je da je nadležno tijelo obvezno zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole riješiti u roku od trideset dana od uredno podnesenog zahtjeva.
Člankom 215. propisano je da nadležno tijelo, u roku od osam dana od primitka zahtjeva za rješenje o uvjetima građenja, poziva tijela i/ili osobe, određene posebnim propisima, na uvid u idejni projekt radi posebnih uvjeta.
Ovi se rokovi često mjere mjesecima. Daljnji je komentar suvišan.
Nikakva kontrola provedbe zakonskih propisa, a pogotovo ne kazna za takvo ponašanje na štetu podnositelja zahtjeva nije predviđena.
Člankom 127. određuje se mogućnost zabrane izdavanja lokacijskih dozvola i rješenja o uvjetima građenja do donošenja urbanističkog plana uređenja, ali ne duže od dvije godine od dana stupanja na snagu odluke o izradi tog plana, uz mogućnost produžetka zabrane za godinu dana.
Ova je odredba skoro nepoznata i u pravilu, uz časne iznimke, lokacijske dozvole i rješenja o uvjetima građenja se u ovakvim slučajevima ne izdaju do donošenja urbanističkog plana uređenja, neovisno koliko to trajalo.
ZAKLJUČAK
Nedostaje kontrola primjene zakonskih odredbi, posebno glede rokova izvršenja na svim razinama. Dobro bi došla i odredba da se u slučaju dvojbenih odredbi primjenjuje ona koja pogoduje investitoru odnosno podnositelju zahtjeva.
Napisao: Kornelij
