LEGALIZACIJA NELEGALNE GRADNJE
SVE O OZAKONJENJU NEZAKONITO IZGRAĐENIH ZGRADA – Novim Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama postupak ozakonjenja je zaista pojednostavljen. Stoga, ako ste vlasnik ili suvlasnik nezakonito izgrađene zgrade ili dijela zgrade, ne čekajte. Sada je pravi trenutak za ozakonjenje, ili kako to uobičajeno zovemo, legalizaciju.
Za početak pribavite kopiju katastarskog plana (katastarski preris). Ako je zgrada ucrtana na kopiji plana ne treba vam geodetska snimka, ako nije – treba. Javite se ovlaštenom arhitektu (za zgrade do 400 m2 može i ovlaštenom inženjeru građevinarstva) koji će napraviti snimku izvedenog stanja odnosno arhitektonsku snimku izvedenog stanja. Samo za veće zgrade trebati će vam i izjava ovlaštenog inženjera građevinarstva, ali za manje od 100 m2 ne treba niti snimka izvedenog stanja.
Važno je znati i da za legalizaciju nije uvjet stanje vlasništva. Legalizira se izgrađena zgrada neovisno o vlasništvu. Dovoljno je da imate interes za legalizaciju.
U svakom slučaju, ako nemate viška novca, zaobiđite one koji vam nude kompletnu uslugu od zahtjeva, preko izrade dokumentacije do pribavljanja rješenja o izvedenom stanju. Sav se posao u biti svodi na inženjera koji će izraditi snimku izvedenog stanja i, eventualno, geodeta ako zgrada nije ucrtana u kopiji katastarskog plana.
Nadam se da vam je ovaj uvod bio dovoljan za odluku da ne čekate s legalizacijom. Ako je tako, onda se, u nastavku teksta, malo bolje upoznajte s mogućnostima koje navedeni Zakon pruža, ali i s obvezama po pitanju naknada, te popustima i mogućim olakšicama u plaćanju.
KOJE SE ZGRADE MOGU LEGALIZIRATI?
Nezakonito izgrađene zgrade (ili dijelovi zgrada) za koje je moguće ozakonjenje (legalizacija) su
– sve zgrade nelegalno izgrađene do 21. lipnja 2011. g.
osim zgrada navedenih u čl. 6. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (u nacionalnim parkovima, prometnim koridorima, planiranim školama, športskim i vjerskim objektima, zaštićenim kulturno-povijesnim cjelinama, i sl.).
Legalizirati se mogu zgrade kojima broj etaža ne odstupa od prostornog plana za više od dvije etaže. Primjerice, ako je planom predviđena mogućnost gradnje Pr.+2+potkr., moguće je legalizirati zgrade do visine Pr.+4+potkr. Za slučajeve u kojima nije planom određen broj etaža, legalizirati se može najviše tri etaže (Pr.+2 ili Sut.+Pr.+1).
Ako nezakonito izgrađena zgrada ne zadovoljava navedeni uvjet glede broja etaža, ozakonjenje je moguće nakon otklanjanja takvog nedostatka tj. rušenja “viška” etaža.
Isto se događa i u slučaju da je zgrada na međi sa susjednom parcelom, a na tom pročelju ima prozore. Prije ozakonjenja takve otvore treba zazidati.
ŠTO DOBIJAMO OZAKONJENJEM NEZAKONITO IZGRAĐENE ZGRADE?
Ozakonjenjem (legalizacijom) zgrade pribavlja se Rješenje o izvedenom stanju koje zamjenjuje akt o pravu gradnje.
Ozakonjena se zgrada, nakon završetka, evidentira u katastru i zemljišnim knjigama (sud) kao i sve legalno građene zgrade, ali bez pribavljanja uporabne dozvole.
Za dovršenje nezavršene a ozakonjene zgrade stambene ili poslovne, ali ne proizvodne, namjene, nije potrebno pribaviti rješenje o uvjetima građenja, odnosno lokacijsku dozvolu.
To praktično znači da za zgradu do 400 m2 BRP (bruto razvijene površine) ne treba pribaviti nikakav novi dokument, ali za potrebe gradnje treba napraviti glavni projekt.
Za zgradu preko 400 m2 BRP treba pribaviti potvrdu na projekt, ali taj je postupak jednostavniji jer mu ne prethode nikakve suglasnosti kao za lokacijsku dozvolu.
Dovršenjem zgrade se podrazumijeva izvedba svih potrebnih radova u okviru ozakonjenih gabarita uključujući i izvedbu krova ako isti nije bio izveden do ozakonjenja zgrade.
ROKOVI OZAKONJENJA
Zahtjev za ozakonjenje podnosi se:
– do 31.12.2012. g za zgrade za koje je donijeto rješenje o uklanjanju prije stupanja na snagu Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama;
– do 30.06.2013. g. za sve ostale zgrade
ZAHTJEV ZA OZAKONJENJE
Zahtjev za ozakonjenje nezakonito izgrađene zgrade može se podnijeti:
– za jednu zgradu na jednoj čestici zemljišta;
– za jednu zgradu na više čestica zemljišta;
– za više zgrada na jednoj čestici zemljišta;
– za više zgrada na više čestica zemljišta.
Ova sloboda u podnošenju zahtjeva pogoduje podnositelju da zahtjev podnosi sukladno svom interesu, a omogućena je jer se rješenjem o izvedenom stanju ne rješava niti vlasništvo niti parcelacija odnosno formiranje građevinske čestice zgrade. To je moguće u posebnom postupku nakon ozakonjenja zgrade.
PRILOZI UZ ZAHTJEV
Prilozi uz zahtjev za ozakonjenje pomoćne zgrade (u funkciji osnovne zgrade), koja ima samo jednu etažu, do 50 m2, te za zgrade poljoprivredne djelatnosti do 400 m2 BRP:
– kopija katastarskog plana, ako je zgrada evidentirana u katastru;
– dokaz da je osnovna zgrada zakonito izgrađena (dokument o pravu građenja, rješenje o izvedenom stanju, potvrda da je izgrađena do 15.02.1968. g. i sl.).
Za pomoćne zgrade nije potrebna snimka izvedenog stanja (razina idejnog projekta).
Pomoćna zgrada se ne može ozakoniti ako na istoj parceli ne postoji osnovna (glavna veća) zgrada koja je legalna ili ozakonjena.
Prilozi uz zahtjev za ozakonjenje zgrade do 100 m2 BRP (bruto razvijene površine) jedne zgrade, osim zgrada javne namjene, te za zgrade poljoprivredne djelatnosti do 400 m2 BRP:
– kopija katastarskog plana, ako je zgrada evidentirana u katastru;
– geodetska snimka, ako zgrada nije evidentirana u katastru;
– iskaz površina i obračunske veličine zgrade (ne treba snimka izvedenog stanja);
– foto dokumentacija (4 foto snimka);
– iskaz podataka za obračun naknade (ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer građevinarstva).
I za ove zgrade nije potrebna snimka izvedenog stanja, ali su potrebni iskazi površina i druge obračunske veličine (radi ih ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer građevinarstva) zbog obračuna naknada.
Pomoćna zgrada se ne može ozakoniti ako na istoj parceli ne postoji osnovna (glavna veća) zgrada koja je legalna ili ozakonjena.
Prilozi uz zahtjev za ozakonjenje zgrade do 400 m2 BRP (bruto razvijene površine) jedne zgrade, osim zgrada javne namjene, te za zgrade poljoprivredne djelatnosti do 1000 m2 BRP:
– kopija katastarskog plana, ako je zgrada evidentirana u katastru;
– geodetska snimka, ako zgrada nije evidentirana u katastru;
– snimka izvedenog stanja (razina idejnog projekta) od ovlaštenog arhitekta ili ovlaštenog inženjera građevinarstva, koja sadrži i četiri foto snimka te podatke za obračun naknade;
Ovo je najčešći slučaj za obiteljske i vikend kuće. Ne traže se nikakvi dokazi po specijalnostima, od projektne dokumentacije traži se samo snimka izvedenog stanja.
U slučaju zahtjeva za ozakonjenje više zgrada, bitno je da svaka pojedinačno ne prelazi 400 m2 BRP.
Prilozi uz zahtjev za ozakonjenje zgrade preko 400 m2 BRP (bruto razvijene površine), za zgrade poljoprivredne djelatnosti preko 1000 m2 BRP:
– kopija katastarskog plana, ako je zgrada evidentirana u katastru;
– geodetska snimka, ako zgrada nije evidentirana u katastru;
– arhitektonska snimka izvedenog stanja (razina idejnog projekta) od ovlaštenog arhitekta, koja sadrži i četiri foto snimka, opis instalacija, te podatke za obračun naknade.
Za razliku od zgrada do 400 m2 BRP, ovu snimku rade samo ovlašteni arhitekti.
– izjava ovlaštenog inženjera građevinarstva da nezakonito izgrađena zgrada ispunjava bitni zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti
Za razliku od zgrada do 400 m2, u ovom se slučaju traži arhitektonska snimka izvedenog stanja (ne mogu je raditi diplomirani inženjeri građevinarstva) i dodatno, izjava u pogledu konstrukcije. Ova izjava podrazumijeva vizualni pregled i mišljenje ovlaštenog inženjera građevinarstva. Proračun i dokaz nosivosti nisu neophodni, te su potrebni samo u slučaju kada vizualni pregled upućuje na manjkavosti u konstrukciji zbog kojih se opravdano pretpostavlja da zgrada ne ispunjava bitni zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti.
Prilozi uz zahtjev za ozakonjenje zgrade javne namjene bez obzira na površinu:
– kopija katastarskog plana, ako je zgrada evidentirana u katastru;
– geodetska snimka, ako zgrada nije evidentirana u katastru;
– arhitektonska snimka izvedenog stanja (razina idejnog projekta) od ovlaštenog arhitekta, koja sadrži i četiri foto snimka, opis instalacija, te podatke za obračun naknade.
– izjava ovlaštenog inženjera građevinarstva da nezakonito izgrađena zgrada ispunjava bitni zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti
– izjave ovlaštenog arhitekta te ovlaštenih inženjera građevinarstva, elektrotehnike i strojarstva da nezakonito izgrađena zgrada ispunjava bitni zahtjev sigurnosti u korištenju i bitni zahtjev zaštite od požara
Posebni slučajevi
Pored navedenih dokumenata u nekim posebnim slučajevima legalizacija je moguća uz dodatne uvjete:
– unutar koridora prometne ili komunikacijske građevine – uz potvrdu nadležnog tijela;
– unutar arheološkog nalazišta i sl. – uz potvrdu nadležnog tijela;
– na vodnom dobru – uz suglasnost Hrvatskih voda;
– ako zgrada nije jasno vidljiva na avionskom snimku iz lipnja 2011. g. – uvjerenje da je zgrada vidljiva na digitalnoj ortofoto karti ili da je evidentirana na katastarskom planu ili drugoj službenoj kartografskoj podlozi do 21. lipnja 2011.,
UTJECAJ SUDSKIH SPOROVA U TIJEKU
Postupak donošenja rješenja o izvedenom stanju za zgradu u vezi s kojom je u tijeku sudski spor pokrenut prije podnošenja zahtjeva za donošenje tog rješenja, a povodom tužbe za zaštitu vlasništva ili drugog stvarnog prava u vezi s tom zgradom ili zemljištem na kojemu je izgrađena, prekida se do okončanja sudskog spora, ako to stranka istakne i dokaže prije donošenja rješenja.
Ovo je jako važno jer bi rješenja građevinske inspekcije i tužbe građana, u velikom broju slučajeva, onemogućili ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada.
Odredbama zakona rješenja građevinske inspekcije i sudski sporovi (tužbe) koji se ne odnose na vlasništvo (obično se odnose na veličinu i oblik zgrade, izgrađenost parcele i sl.) ne utječu na postupak ozakonjenja. Samo sporovi koji se vode zbog zaštite vlasništva ili drugog stvarnog prava prekidaju postupak legalizacije.
KOMUNALNI I VODNI DOPRINOS
Obveze glede komunalnog i vodnog doprinosa su iste kao i kod nove gradnje.
Visina komunalnog doprinosa po zonama gradnje određena je odlukama gradova i općina i, prema važećim propisima RH, ne smije biti veća od 138,28 kn/m3 (10% troškova gradnje m3 etalonske građevine). Svedeno na m2 to je približno 400 kn/m2 BRP.
Vladinom uredbom o visini vodnog doprinosa Republika Hrvatska je podijeljena u tri zone:
zona A – grad Zagreb i zaštićeno obalno područje
zona B – područje RH koje nije obuhvaćeno zonama A i C
zona C – područje posebne državne skrbi
Visina vodnog doprinosa vladinom je uredbom od 16.02.2012. smanjena za 50% i sada iznosi:
za obiteljske kuće do 400 m2
zona A – 11,25 kn/m3; zona B – 7,50 kn/m3; zona C – 2,80 kn/m3
za stambene građevine za stalno stanovanje
zona A – 15,75 kn/m3; zona B – 10,50 kn/m3; zona C – 3,95 kn/m3
za stambene građevine za povremeno stanovanje
zona A – 21,00 kn/m3; zona B – 13,15 kn/m3; zona C – 6,60 kn/m3
za poslovne građevine
zona A – 26,25 kn/m3; zona B – 15,75 kn/m3; zona C – 7,90 kn/m3
za proizvodne građevine
zona A – 4,70 kn/m3; zona B – 2,80 kn/m3; zona C – 0,95 kn/m3
religijski i objekti društvenog standarda
zona A – 6,55 kn/m3; zona B – 3,95 kn/m3; zona C – 1,30 kn/m3
Približnu visinu vodnog doprinosa po m2 BRP (bruto razvijene površine) dobiti ćete množenjem navedenih vrijednosti s 3 (cca 3,00 m visine etaže).
Pravilnikom o obračunu i naplati vodnog doprinosa predviđene su i olakšice:
za spremišta poljoprivrednih proizvoda, poljoprivredne mehanizacije i ribarskih spremišta plaća se 25% doprinosa
ratni vojni invalidi iz Domovinskog rata i članovi njihovih obitelji te članovi obitelji zatočenih i nestalih branitelja plaćaju 50% doprinosa;
branitalji iz Domovinskog rata plaćaju 80% doprinosa
Komunalni i vodni doprinos se ne plaća:
– za pomoćne zgrade (do 50 m2);
– za dio zgrade koji nije predmet ozakonjenja (koji je legalan – u slučaju kada se legalizira nelegalni dio zgrade).
Približne vrijednosti komunalnog doprinosa možete provjeriti na: http://www.legalizacijagradnje.com/izracun-komunalnog-doprinosa/
Približne vrijednosti vodnog doprinosa možete provjeriti na: http://www.legalizacijagradnje.com/izracun-vodnog-doprinosa/
Suvlasnici i etažni vlasnici plaćaju komunalni i vodni doprinos razmjerno svom suvlasničkom dijelu zgrade.
Zakon predviđa mogućnost obročnog plaćanja komunalnog i vodnog doprinosa i odgode početka plaćanja do godinu dana.
Neki su gradovi značajno smanjili visinu komunalnog doprinosa, kako za legalizaciju gradnje, tako i za novu gradnju.
Tako je primjerice grad Kaštela svojom Odlukom od 10.11.2011. g. za zgade do 750 m3 (cca 250 m2 BRP), a kod legalizacije do 1.300 m3 (cca 433 m2 BRP), visinu komunalnog doprinosa smanjio za 80% (na 20% iznosa).
Vidi: http://www.kastela.hr/wp-content/uploads/2012/02/kom_dop1.pdf
Grad Solin, također ima znatno manji komunalni doprinos za zgrade do 700 m2 BRP, a dosta povoljan i za zgrade do 1.200 m2 BRP, dok za legalizaciju predviđaju dodatne popuste.
Vidi: http://www.solin.hr/index.php?option=com_content&task=view&id=4160&Itemid=394
NAKNADA ZA ZADRŽAVANJE NEZAKONITO IZGRAĐENE ZGRADE U PROSTORU
Visina naknade određena je Vladinom Uredbom o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađenih zgrada u prostoru.
Ovom su uredbom visine naknada znatno povoljnije od ranije propisanih naknada.
Visinu naknade za zadržavanje u prostoru možete provjeriti na:
http://www.legalizacijagradnje.com/naknada-za-legalizaciju-bespravne-gradnje/
Ako je iznos naknade za zadržavanje u prostoru veći od 1.500 kuna moguća je obročna otplata na zahtjev podnositelja zahtjeva ili vlasnika zgrade.
Za jednokratno plaćanje naknade veće od 1.500 kn odobrava se popust od 25%.
Za one koji žele još detaljnije proučiti važeće propise koji se primjenjuju kod ozakonjenja nezakonito izgrađenih zgrada navodim internet stranice na kojima ih mogu naći:
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama:
http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2012_07_86_1963.html
Uredba o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađenih zgrada u prostoru:
http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2012_08_98_2175.html
Uredba o visini vodnog doprinosa:
http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2010_06_78_2242.html
Uredba o izmjeni Uredbe o visini vodnog doprinosa:
http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2012_02_19_519.html
Ante Lijić, dipl. arh., član Upravnog vijeća HUB-a
Napom. ur.: Početkom mjeseca studenog, gosp. Lijić će održat predavanje na istu temu, a nakon utvrđivanja datuma izlaganja, sve zainteresirane za ovu vrlo praktičnu i zanimljivu tematiku, sa zadovoljstvom očekujemo (vjerojatno u biblioteci Nadbiskupskog sjemeništa).
