(PODSJETNIK) KORISNI SAVJETI Legalizacija – još samo do kraja lipnja!
Kako umjesto krova dobiti korisno potkrovlje, što činiti ako ste stan ili garažu pretvorili u poslovni prostor a što ako ste od većeg stana napravili dva manja? Što kada je zgrada legalna, nije povećana, a mijenjali ste namjenu ili od jednog stana napravili dva?
Manje-više svima je poznato da je ministar graditeljstva produžio rok za legalizaciju (ozakonjenje) nelegalno izgrađenih građevina do kraja lipnja ove godine. O tome sam na portalima Hrvatske udruge Benedikt podosta pisao tijekom prošlih godina pa bi logičan zaključak bio da je sve poprilično jasno. Pa zašto onda opet o legalizaciji?
Podosta je specifičnih slučajeva za koje vam legalizacija baš i ne će pasti na pamet kao rješenje, a izašao je i Pravilnik o jednostavnim građevinama koji utječe na neka rješenja po Zakonu o ozakonjenju…
Stoga će ovo biti osvrt upravo na te posebne slučajeve.
Zgrada je legalna ali ima više samostalnih cjelina
Imate potpuno zakonito izgrađenu zgradu, nema dogradnje ni nadogradnje, možda imate i uporabnu dozvolu, ali ste veći stan podijelili u dva manja ili ste dio stana odvojili za ured. Za tu izmjenu ne ćete lako provesti etažiranje. Prepreka može biti broj parkirališnih mjesta ili jednostavno broj predviđenih samostalnih jedinica. Problem ćete jednostavno riješiti legalizacijom a i trošak je minimalan. Kako nema povećanja obujma naknada je samo petsto kuna a za komunalni i vodni doprinos ne plaćate ništa.
Neki su stanovi pretvoreni u urede
Ni pretvaranje stana u poslovni prostor ne ide baš lako iako je zgrada izgrađena u svemu sukladno građevnoj dozvoli. Ako je to pretvaranje sukladno lokacijskoj dozvoli (odnosno odgovarajućem urbanističkom planu), trebati će vam glavni projekti (arhitektonski, elektroinstalaterski, projekt hidroinstalacija, možda i građevinski, pa razni elaborati), a zatim slijedi postupak pribavljanja građevne dozvole. Legalizacijom to rješavate jednako kao i u prethodnom slučaju, dakle uz petsto kuna naknade i arhitektonski snimak izvedenog stanja. Naravno, uz pretpostavku da je stvarna prenamjena stana u poslovni prostor izvršena do 21. lipnja 2011. godine.
Kako dobiti korisno potkrovlje na zgradi koja nema kosi krov
Legalizacijom zgrade koja nema krova (može a ne mora imati završnu stropnu ploču) omogućena je naknadna izvedba krova i to po želji: kosog lučnog ili ravnog. Pri tom je važno da se zidovi ne smiju povećati u visinu, dakle ne smiju se doziđivati niti izvoditi nadozidi na zadnjoj stropnoj ploči.
Međutim, ministar je Pravilnikom o jednostavnim građevinama sve legalizirane stambene, administrativne i sl zgrade proglasio jednostavnim zgradama i omogućio im:
- podizanje nadozida (ispod krova) za 60 cm;
- izvedbu kosog krova čak i na zgradama legaliziranim kao završenim s ravnim krovom;
- izvedbu luminara (krovnih kućica).
Time je praktično omogućena izvedba korisnog potkrovlja, ako ne po cijelom tlocrtu, onda zasigurno znatnim dijelom, i sve to uz glavni projekt bez pribavljanja ikakve dozvole.
Zbog obračuna naknade, te komunalnog i vodnog doprinosa, preporučam da se i nepostojeći kosi krov na bilo koji način naznači u crtežima (primjerice isprekidanim crtama). Kada je obujam krova uključen u plaćanja, manje je nedoumica prigodom izvedbe krova koji praktično postaje potkrovlje.
Manji stanovi ili poslovni prostori u dvorišnim objektima
Legalizacija raznih spremišta i garaža veličine do 50 m2 je veoma jednostavna (već spomenuti Pravilnik o jednostavnim građevinama više za njih ne traži pribavljanje građevne dozvole). Međutim, dosta je čest slučaj da su manji dvorišni objekti (spremišta ili garaže) pretvoreni u apartmane ili poslovne prostore. Čak i u slučaju da su ta spremišta ili garaže izgrađeni sukladno građevnoj dozvoli, ako im je promijenjena namjena do 2011, možete i to riješiti legalizacijom. Ako je takav objekt manji od 50 m2, to ne znači automatski da ima tretman pomoćne građevine. Ovisno o namjeni može biti stambeni ili poslovni, čak u tom slučaju može dobiti i svoju građevnu česticu za razliku od pomoćne građevine koja je uvijek vezana uz glavnu građevinu kojoj pripada.
Završena ili nezavršena građevina
U smislu ozakonjenja nezakonito izgrađene zgrade, kada je zgrada završena, a kada nezavršena? Ovdje se ne radi o posebnom slučaju, ovo je samo podsjetnik.
Da bi se zgrada smatrala završenom u smislu Zakona o ozakonjenju… mora zadovoljiti ove uvjete:
- ugrađeni prozori i fasadna vrata (ulazna, balkonska…)
- ograda na balkonima, lođama, terasama i vanjskim stubištima.
„Završena“ zgrada ne mora imati krov niti završno obrađeno pročelje (žbuka, boja, opločenje).
Legalizacija zgrade bez zidova
Neke zgrade imaju konstrukciju izvedenu s nosivim armiranobetonskim zidovima i stropnim pločama. Bilo je slučajeva kada je u sklopu takve zgrade od cca 100 m2 bio zatvoren samo manji dio od cca 15 m2 zbog privremenog korištenja tijekom gradnje. U takvom slučaju ponekad i arhitekti griješe krivo tumačeći zakon pa u snimku izvedenog stanja prikazuju cijeli nezatvoreni dio kao terasu.
Međutim, zakon kaže da se zgrada može legalizirati ako ima izvedenu barem konstrukciju. Kako stupovi čine vertikalna konstrukcija jednako kao i zidovi, vama je na volju koji ćete dio kasnije zatvoriti. Fasadni zidovi između stupova nisu nosivi, nisu konstruktivni. Držim ipak da je u snimku izvedenog stanja potrebno na bilo koji način označiti prostor koji će, kroz radove dovršenja, biti zatvoren. To je potrebno zbog izračuna obujma zgrade potrebnog za određivanje naknade za nelegalnu gradnju, te visine komunalnog i vodnog doprinosa.
Uporabna dozvola
Zakon o gradnji konačno je uklonio zbrku u nazivima dokumenata kojima se odobrava gradnja i dokumenata kojima se odobrava uporaba građevine. Sada su to građevna i uporabna dozvola. Međutim, za već izgrađene zgrade naslijedili smo razne nazive dozvola, uvjerenja, potvrda i tome slično.
Stoga je dobro znati da za sve građevine, za koje imate građevnu dozvolu, uvjerenje o gradnji, potvrdu o zadržavanju u prostoru, ukratko, bilo koji dokument kojim se odobrava gradnja ili odobrava zadržavanje u prostoru (legalizacija) izdan do 21. lipnja 2011. možete u uredu za graditeljstvo (gradskom, općinskom ili županijskom) zatražiti uporabnu dozvolu, koja će vam biti izdana, sukladno zakonu, bez zakazivanja tehničkog pregleda i bez drugih dokaza izvedbe.
Ante Lijić/Hrvatska udruga Benedikt
