LEGALIZACIJA: Nova pitanja i odgovori
PITANJA I ODGOVORI – 2. dio Nakon posljednje tribine HUB-a o legalizaciji bespravne gradnje, izkristalizirala su se nova pitanja, na koje naš stručni tim na čelu s g. Antom Lijićem, dipl. arhitektom daje odgovor.
{jathumbnail off}Nakon predavanja o legalizaciji koje je, u organizaciji Hrvatske udruge Benedikt, održano 14.ožujka 2013. g., a zbog nemogućnosti da svi dobiju odgovore na konkretna pitanja odmah nakon predavanja, naša je udruga ostavila mogućnost dostave pitanja putem portala www.hu-benedikt.hr ili na mail adresu udruge hrvatska.udruga.benedikt@gmail.com.
Stoga dajem pregled karakterističnih pitanja i odgovora za koje držim da mogu biti interesantni u postupku legalizacije. Kako smo već objavili odgovore na neka pitanja krajem 2012. godine, ovu grupu odgovora sam naslovio “Pitanja i odgovori – 2. dio”.
• U višestambenoj zgradi nelegalno je izvedena podrumska garaža. Za istu nam ne prihvaćaju obračun obujma primjenom koeficijenta umanjenja (0,25) propisanog Pravilnikom o načinu obračuna površina i obujma u projektima zgrada, članak 5 i 9a.
Pravilnikom o izmjenama i dopunama pravilnika … članak 9a je promijenjen i glasi “Obujam zgrade u projektima i snimkama zgrada obračunava se u skladu s posebnim propisom kojim je određen način utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa”, čime je praktično određeno da se “Pravilnik o načinu obračuna površina i obujma u projektima zgrada” ne primjenjuje kod određivanja obujma zgrade koji podliježe plaćanju komunalnog i vodnog doprinosa ili naknade za ozakonjenje zgrade. U postupku legalizacije taj se Pravilnik koristi samo za utvrđivanje kategorije u koju se zgrada svrstava. Za određivanje obujma zgrade za obračun komunalnog i vodnog doprinosa primjenjuje se “Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa”. U vašem slučaju obujam podrumske garaže uključuje se u cijelosti, bez primjene koeficijenta umanjenja 0,25.
• Moj susjed ima nelegalnu garažu u dvorištu i na nju mu nije obračunat komunalni ni vodni doprinos. Moja podrumska garaža je manja od njegove, ali na nju su obračunali i komunalni i vodni doprinos. Je li to ispravno?
Ispravno je. Vaša garaža je u sklopu nelegalne zgrade i tretira se kao zgrada. Pomoćne zgrade veličine do 50 m2, pa i samostalne garaže te veličine, ne podliježu obračunu komunalnog i vodnog doprinosa.
• Zgrada sa 6 stanova na 3 etaže izgrađena je 1964 godine i ima građevnu dozvolu. Stanari jedna strane zgrade od 3 stana (uz dozvolu druge strane od 3 stana) su 1997. godine legalno s građevnom dozvolom dogradili cca 70 m2 svaki stan i platili komunalni doprinos . Izgrađeni dio je bio veći za cca 10 m2 , pa je pala pravomoćna građevna dozvola, te je pribavljena nova lokacijska dozvola i plaćen komunalni doprinos za razliku, ali nije pribavljena nova građevna dozvola. Jedan od stanara čiji je stan dograđen, ne želi se uključiti u postupak legalizacije. Možemo li bez njega ići u postupak, jer se svi ostali izvrsno slažemo?
Budući da je za zgradu bila pribavljena građevna dozvola, a i građena je prije 1968. g. te je općom legalizacijom postala legalna i bez dozvole, možete pristupiti legalizaciji na dva načina:
1. Legalizirati cijelu zgradu neovisno što se jedan vlasnik ne slaže, vlasništvo nije uvjet za zahtjev za legalizaciju. Naknada, komunalni i vodni doprinos terete svaku stambenu jedinicu (svakog vlasnika) zasebno. Izradu dokumentacije plaćate prije podnošenja zahtjeva.
2. Legalizirati nelegalni dio svih stambenih jedinica osim nelegalnog dijela stambene jedinice vlasnika koji se ne želi uključiti u legalizaciju. U tom slučaju treba arhitektonskom snimkom prikazati sve osim proširenja na stanu koji se ne uključuje u legalizaciju.
Za vas je važno da imate dokaz plaćenog komunalnog doprinosa. On se neće, za isti prostor, obračunati dva puta, bez obzira što je plaćen i za nelegalni dio zgrade.
• Na legalnom objektu izgrađenom prije 1968. (ima potvrdu) izvedena je nadogradnja (priložena slika), objekt se nalazi u zoni javne i društvene namjene (zona D), područje između dviju bolnica u Splitu. Legalizacija odbijena. Što mi je činiti?
Vaša se zgrada nalazi u zoni javne namjene (školska, zdravstvena, socijalna namjena), za koju u zakonu stoji da nije moguća legalizacija osim ako je zgrada u skladu s tom namjenom.
Međutim, u toj je zoni na snazi urbano pravilo br. 27 (nadam se da nije promijenjeno) koje kaže: Postojeće legalne stambene građevine u obuhvatu zone javne i društvene namjene istočno od Kliničke bolnice Firule (urbano pravilo 2.7) mogu se rekonstruirati (nadograditi) do maksimalno E=Po+P+2 uz maksimalnu izgrađenost kig=0,30 (ako je izgrađenost veća od 0,30 bez mogućnosti povećanja iste), uz poštivanje uvjeta iz posebnih propisa.
Budući da se kod vas, koliko vidim, ne radi o nadogradnji (kat) nego o dogradnji, držim da dogradnju možete legalizirati ako cijela vaša zgrada ne zauzima više od 30% površine parcele (kig=0,30). Također, iz citirane odredbe bi proizlazilo da možete dobiti dozvolu za nadogradnju, no to nema veze s legalizacijom.
• Kuća se sastoji od garaža i spremišta u prizemlju, tri manja apartmana na prvoj etaži te dvosobnog stana u potkrovlju, u tijeku je dokumentacija za legalizaciju. Na prvom katu su tri manja apartmana za iznajmljivanje u ljetnim mjesecima. Pri izradi dokumentacije našao sam se u nedoumici – da li da zgradu registriram kao stambenu ili kao stambeno-poslovnu? Prijavljen sam na toj adresi, veći dio godine tu boravim, a iznajmljivanjem se ne bih bavio dulje vrijeme. Zanima me kolika je razlika u cijeni legalizacije kao samo stambene ili stambeno-poslovne zgrade? Ujedno me zanima da li mogu iznajmljivati apartmane ako kuću legaliziram kao stambenu?
Glede iznajmljivanja nema razlike. Po našim propisima svim državljanima Hrvatske (ovo se ne odnosi na pravne osobe, tvrtke) omogućeno je turističko iznajmljivanje do 20 postelja uz plaćanje paušalnog iznosa poreza neovisno o tome radi li se o stanovima ili turističkim apartmanima.
Glede troškova legalizacije, naknada za nezakonitu gradnju ne ovisi o namjeni, komunalni doprinos trebate provjeriti u općini, ali u pravilu je isti ili čak niži za stambenu namjenu, a vodni doprinos je za stambenu namjenu manji od poslovne namjene.
Iz svega proizlazi da je najbolje, ali i najlogičnije, zgradu tretirati stambenom. Pri tom i nije neophodno da budete prijavljeni na toj adresi.
Za HU Benedikt: Ante Lijić, dia
